【重要】カフェの家賃が妥当なのかを判断する計算方法

小さなカフェの開業・経営をアトオシするカフェナレッジです。テナント(物件)を探している時、検討中のテナントの家賃が、広さ(坪数)に対して高いのか妥当な家賃なのか気になると思います。今回は、この妥当性を調べるための計算方法についてお話します。

カフェ家賃計算

家賃は売上高の10%以内だと健全

業界には、長年のデータの蓄積から幾つかの数値指標が存在します。家賃の場合、売上高の10%以内に収めると良いと言われています。

逆に言えば、テナントの家賃が8万円/月の場合、月の売上高が80万(8万円÷0.10)以上あれば、健全な財務状態と言えます。

売上高(見込値)の計算方法

売上は広さに制限されます。ここで先ほどの8万円の物件が、7坪であった時と10坪であった時に、健全な売上高が見込めるかを試算してみましょう。

計算式は次のとおりです。

売上高=客単価×客数(客席数×客席稼働率×客席回転数)×営業日数

客単価:
お客様1人当たりの単価。1人のお客様が平均でいくら使うかを想定する。通常、時間帯や曜日で変わる。オープンするカフェのメニュー表を友人に見せて、仮想の注文をしてもらって調べるのも一つ。
客席数:
出店する店舗の広さで決まる。坪当たりの客席数は1.5~2.5席前後。
客席稼働率:
満席時に全客席数の内、何席に人が座っているかを表す割合。2人席テーブルに1人、4人席テーブルに3人が座る場合などがあり、満席であってもこの数値が1.0になることはほとんどない。通常は0.7前後。
客席回転数:
満席時の状態が何回転したかの数値。客単価と同様に時間帯や曜日で変わる。古いデータだが、 社団法人日本フードサービス協会の外食産業経営動向調査によると、平成14年のFF・FR・居酒屋等、飲食外食企業の平均客席回転率は3.66。
営業日数:
週に何回休むかで決まる。

家賃の妥当性の判断

計算結果は下表のとおりです。客席面積と厨房面積の比率は8:2としています。通常、客単価及び客席回転数は、時間帯(ランチタイム、アイドルタイム、ディナータイム)や曜日(平日、週末)で大きく変わるので、別々に設定して計算します。

計算に用いた数値はあくまで説明用の仮の値です。実際には、あなたがオープンするカフェを想定して数値を当てはめて検証してください。その時は、願望ではなく周辺の飲食店などを参考にかたい数値を採用しましょう。

話を戻すと、ご覧のとおり、7坪では売上高が80万円を満たしませんので、家賃が8万円で7坪の広さのカフェでは健全な売上を上げることが難しい、つまり7坪の場合は8万円では割高と考えられます。

坪数 7坪 10坪
客単価 1,000 1,000
客席面積坪数 5.6 8.0
坪当たり席数 2.0 2.0
客席数 11 16
客席稼働率 0.7 0.7
客席回転数 3.66 3.66
営業日数 26 26
売上高 732,732 1,065,792

簡便的な計算方法

おおざっぱに家賃の妥当性を判断したい場合は、坪当たりの売上を10万として売上高を計算してみて下さい。個人店のカフェの坪当たりの売上は10万~20万と言われています。15万であれば繁盛店、20万を超えたらかなりの繁盛店です。

MEMO

融資・借入を受ける場合は事業計画書を提出するので、先のような計算式を用いた売上予測は必要です。

編集後記

1人で回せるカフェの席数は13席前後です。バイトを雇う予定がない場合は、いくら家賃にお得感があっても1人で回せない広さのテナントは避けましょう。

こちらでは、私がオーナーとしてカフェを開業した時に家賃などの目安をどのように計算したかを書いています。

カフェ物件目安計算 【カフェ開業】カフェの物件を探す時の家賃や売上などの目安