【重要】カフェの家賃が妥当なのかを判断する計算方法

オーラ!小さなカフェを開業・経営する方を応援する「カフェナレッジ」のエスカーニョです。テナントを探している時、検討中のテナントの家賃が、広さ(坪数)に対して高いのか妥当な家賃なのか気になると思います。売上は広さに制限されます。今回は、この妥当性を調べるための計算方法についてお話します。

カフェ家賃計算

家賃は売上高の10%以内だと健全

業界には、長年のデータの蓄積から幾つかの数値指標が存在します。家賃の場合、売上高の10%以内に収めると良いと言われています。逆に言えば、テナントの家賃が8万円/月の場合、月の売上高が80万(8万円÷0.10)以上あれば、健全な財務状態と言えます。

売上高(見込値)の計算方法

それでは、ここで先ほどの8万円の物件が、5坪であった時と、10坪であった時に健全な売上高が見込めるか試算してみましょう。

計算式は次のとおりです。計算に用いた数値はあくまで説明用の仮の値です。一般的に、客単価及び客席回転数は、時間帯(ランチタイム、アイドルタイム、ディナータイム)や曜日(平日、週末)で大きく変わるので別々に設定して計算しますが、今回はわかりやすく一律とします。

そして、実際には、あなたがオープンするカフェを想定して数値を当てはめて検証してください。願望ではなく、周辺の飲食店などを参考に硬めの数値を採用してくださいね。

売上高=客単価×客数(客席数×客席稼働率×客席回転数)×営業日数

客単価:
お客様1人当たりの単価。1人のお客様が平均でいくら使うかを想定する。通常、時間帯や曜日で変わる。オープンするカフェのメニュー表を友人に見せて、仮想の注文をしてもらって調べるのも一つ。
客席数:
出店する店舗の広さで決まる。坪当たりの客席数は1.5~2席程度が一般的。
客席稼働率:
満席時に全客席数の内、何席に人が座っているかを表す割合。2人席テーブルに1人、4人席テーブルに3人が座る場合などがあり、満席であってもこの数値が1.0になることはほとんどない。通常は0.7前後。
客席回転数:
満席時の状態が何回転したかの数値。客単価と同様に時間帯や曜日で変わる。古いデータだが、 社団法人日本フードサービス協会の外食産業経営動向調査によると、平成14年のFF・FR・居酒屋等、飲食外食企業の平均客席回転率は3.66。
営業日数:
週に何回休むかで決まる。

家賃の妥当性の判断

計算に用いた数値と結果は下表のとおりです。この結果の場合、5坪では売上高が80万円を満たしませんので、家賃が8万円で5坪の広さのカフェでは健全な売上を上げることが難しい、つまり5坪の場合は8万円では割高と考えられます(注意:あくまで用いた客単価などであった場合です)。

区分 5坪 10坪
客単価 1,000 1,000
坪当たり席数 1.8 1.8
客席数 9 18
客席稼働率 0.7 0.7
客席回転数 3.66 3.66
営業日数 25 25
売上高 576,450 1,152,900

編集後記

1人で回せるカフェの席数は11~12席です。坪で言うと7坪前後ですね。バイトを雇う予定がない場合は、いくら家賃にお得感があっても1人で回せない広さのテナントは避けましょう。また、とりあえずおおざっぱに妥当性を判断したい場合は、坪当たりの売上高を10万として計算してみて下さい。個人店のカフェの坪当たりの売上高は10万~20万と言われています。15万であれば繁盛店、20万を超えたらかなりの繁盛店です。繁盛店を目標にすることは大切ですが、こういった予測を立てる場合は、安全側を見て10万を採用すべきです。ただ、借入が必要な方は、創業計画書を提出する必要があるので、どちらにしろ上のような売上高の計算根拠は必要となります。

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